【最高法裁判】房屋买受人实际居住房屋但未办理产权登记，与征收决定是否具有利害关系

【裁判要旨】

房屋买受人签订购房合同并支付购房款，购买了案涉房屋并实际居住多年，虽未经登记机关予以产权登记，但在没有证据排除案涉房屋归买受人实际拥有的情况下，应当认可买受人对案涉房屋的实际所有者地位，其与相关征收决定具有利害关系。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2018）最高法行申8429号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）郝富强，男，1975年1月18日出生，汉族，住山西省文水县。

委托代理人王向洋，北京市盈科律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）太原市迎泽区人民政府。住所地山西省太原市迎泽区云路街**号。

法定代表人李慧，该区人民政府区长。

再审申请人郝富强因诉太原市迎泽区人民政府房屋征收决定一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋行终256号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成由审判员张志刚、审判员仝蕾、审判员刘京川参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

郝富强向本院申请再审称：一、再审申请人系涉诉房屋的所有权人，为合法的被征收人，与本案具有利害关系，具备诉讼主体资格，有权提起本案诉讼，原审法院认定事实错误。1.涉诉房屋系再审申请人通过与合法开发商签订房屋销售合同并交付全部购房款后获得，且再审申请人多年居住于涉诉房屋内，再审申请人对涉诉房屋已经享有事实物权，无产权证并不等于不享有房屋所有权。2.本案审查的是被申请人具体行政行为的合法性，涉案房屋是否合法的问题，并非本案审理事项。3.国有土地上房屋征收与补偿的相关法律规定中没有任何一条法律规定对于无产权证的房屋不给予补偿。4.根据有关国有土地上房屋征收的相关规定可知，有产权证和无产权证房屋补偿标准是否应当区别补偿，需要在涉诉征收决定作出前，由被申请人进行认定，在未作出认定的情形下，二者补偿标准应当一致。本案被申请人在作出涉诉征收决定前未进行认定而作出区别补偿，严重侵犯了再审申请人的合法权益，再审申请人与本案具有利害关系，有权提起本案诉讼。二、原审法院适用法律错误，原审裁定应当依法予以撤销。原裁定援引的是《中华人民共和国物权法》，物权法调整的范围是平等主体之间相关民事权利义务的法律适用问题，而本案是行政诉讼，诉争的行政文件是征收决定，该征收决定是被申请人因双塔景区改造工程项目征收再审申请人涉诉房屋所作出的征收文件，涉及的是国有土地上的房屋征收事宜，而有关国有土地上房屋征收过程中的相关法律事项，应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》及《太原市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》等相关法律法规进行调整。对于无产权证的房屋为合法或违法建筑，是否应当予以补偿，应当在作出涉诉征收决定前作出认定，而不应该机械性地援引物权法之相关规定，本案属于一般法与特别法选择适用的问题，在对具体的涉诉事项有明文的法律法规规定时，应适用特别法的规定，在上述三个特别规定中，并未言明没有取得房屋产权证的房屋不予补偿，不能作为被征收人之相关规定。三、涉诉征收决定程序严重违法，应当依法予以撤销。被申请人在作出涉诉征收决定前，未将涉诉征收补偿方案提交太原市相关部门审核，对涉诉补偿方案未进行论证并予以公布，未征求公众意见，未将征求意见情况和修改情况进行公示，未进行社会稳定风险评估，未对征收范围内的房屋进行评估，征收补偿费用未足额到位、未专户存储、未专款专用，对征收范围内的房屋未进行调查摸底，未对房屋进行登记并公布调查结果，未履行征收决定作出的系列前置程序，程序严重违法，侵害了再审申请人的合法权益，本案属于行政诉讼法受案范围，再审申请人有权提起本案诉讼。请求：一、撤销一、二审行政裁定，并依法改判或发回重审；二、被申请人承担本案一、二审及再审的诉讼费用。

本院认为：本案的争议焦点是再审申请人是否具有原告主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案，再审申请人与开发商签订购房合同并支付购房款，购买了案涉房屋并实际居住多年，虽未经登记机关予以产权登记，但在没有证据排除案涉房屋归再审申请人实际拥有的情况下，应当认可再审申请人对案涉房屋的实际所有者地位。被申请人于2017年4月5日作出并公告迎政房征决字【2017】1号房屋征收决定，再审申请人购买并实际居住多年的案涉房屋位于征收决定所列明的征收范围内，征收决定将会直接影响再审申请人的权利义务。故，再审申请人与征收决定具有法律上的利害关系，具有提起本案诉讼的原告主体资格。一审裁定驳回起诉、二审裁定驳回上诉，适用法律错误，依法应予纠正。

综上，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（一）项、第（四）项规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第一款之规定，裁定如下：

本案指令山西省高级人民法院再审。

审 判 长　张志刚

审 判 员　仝　蕾

审 判 员　刘京川

二〇一八年九月二十九日

法官助理　郭秀猛

书 记 员　王　宁